Le bail forain

Entre nomadisme et sédentarité, des collectifs investissent des lieux inoccupés, espaces délaissés ou interstices spatio-temporels, parfois en attente de projets urbains et immobiliers, pour exercer leur activité, habiter, proposer des réponses parfois expérimentales aux enjeux sociétaux et aux besoins locaux. Au gré de l’occupation et des activités qui se développent, les occupantEs et les usagerEs génèrent une valeur que l’on pourrait qualifier d’usage par la transformation physique et symbolique des lieux, et par l’utilité sociale produite.

À mesure de la reconnaissance de cette valeur d’usage par les propriétaires, les éluEs, les voisinEs, les modalités juridiques d'occupation temporaire de ces lieux peuvent progressivement évoluer, permettant de régulariser des situations qui ne l’étaient pas voire d’assurer un cadre juridique plus stable, ou d’intégrer la richesse des usages expérimentés dans des projets sur le temps long. Selon les outils juridiques mobilisés et la durée d’occupation accordée le projet peut changer de nature, s’éteindre, se déployer, se déplacer ou s’ancrer localement.

Et pour les projets amenés à changer de lieu, une réflexion s'amorce sur la manière dont la valeur d'usage créée peut être documentée, reconnue localement, puis valorisée autrement, de manière prolongée et amenée dans d'autres lieux - « rebondir », à travers un bail que l’on nommerait forain attaché aux occupantEs et non plus seulement aux lieux.

Cette publication est l’exploration empirique d’un outil juridique construit à partir d'expérimentations sur le terrain.

1. Observations liminaires : la genèse du concept de bail forain

Qu’est-ce que le « bail forain », cette notion évoquée officiellement, pour la première fois, lors de la remise du Grand Prix de l'Urbanisme à Patrick Bouchain en 2019¹ ? L'expression a suscité immédiatement intérêt et réflexions car le « bail forain » n'est pas, a priori, une catégorie juridique connue parmi les baux réglementés et, d’une manière plus générale, dans le droit positif². Il a donc paru intéressant de pousser plus loin la réflexion sur le concept, sa mise en application et son illustration par des cas où l’on pourrait dire qu’il a déjà été mis en œuvre, hors de toute formalisation ou dénomination. De premières jurisprudences ? Il s’agit ici d’une réflexion de terrain, prospective et juridique, qui interroge autant des notions telles que les valeurs d’usages - définition, mesure, valorisation - que des questions très concrètes de permis de faire en rapport avec le droit et les règles d’urbanisme et de la construction.

Le concept de bail forain se présente comme un outil permettant à unE ou plusieurs porteurs et porteuses de projets d'occuper un lieu vacant et/ou d'expérimenter des usages sur un territoire, avant de rebondir, avec la valeur d'usage constituée, vers un autre lieu vacant. Attaché aux occupantEs et non plus seulement aux lieux, il est principalement caractérisé par le rebond et cette notion de valeur d’usage. On comprend mieux, dès lors, pourquoi ce bail peut être dit forain, en référence à ces artistes ambulantEs, nomades, dont les activités itinérantes et éphémères animent chaque lieu où elles se posent. Les forainEs ont beau, le temps d’un spectacle ou d’une projection de film, égayer une place de village ou une salle des fêtes, la valeur de ce qu’ils et elles produisent dépend moins du lieu que de l’usage social et culturel qu’ils et elles en font.

Le rebond d’un lieu vers un autre crée ainsi une dynamique sur le territoire : il s’inscrit dans ses interstices ou ses délaissés, et permet d’éviter l’institutionnalisation, voire l’essoufflement possible d'un projet. Cette dynamique a été expérimentée à plusieurs reprises et s'inscrit, le plus souvent, dans le cadre de l'urbanisme transitoire³. En complément des lieux qui se pérennisent, ou qui, par une dynamique de programmation ouverte, définissent et enrichissent un projet dans un temps long, ce rebond encourage et aide l’appropriation de lieux vacants, créant un maillage évolutif du territoire⁴. Sans vouloir s'opposer frontalement à des modes d'occupation sans droit ni titre, le bail forain apparaît aussi comme une des solutions pour répondre au gâchis urbain ou rural lié à la vacance des terres, des bâtiments et au délaissement des friches⁵.

La valeur d’usage consisterait alors à reconnaître une valeur non commerciale à l’action des citoyenNEs et à la transformation physique ou symbolique des lieux qu’ils et elles engagent⁶. Tout au long de l’occupation, les porteurs et porteuses de projets créent un « fonds d'usage » doté d’un capital intellectuel qui pourrait permettre le financement du rebond, à l’instar du fonds de commerce dans le bail commercial⁷. Il s’agit de reprendre les réflexions qui avaient animé le laboratoire de « Construire ensemble, le grand ensemble », animé par l’association Notre Atelier Commun et l’agence Construire, aux fins de dénormer le logement social. Ainsi de la valeur d’usage est créée par un locataire le temps de son occupation d’un logement : il y a vécu, y a apporté des améliorations, des aménagements, le logement s’est enrichi et est davantage appropriable. Ne pourrait-on pas valoriser cet usage au long cours, en garder la trace, plutôt que de demander, tel que le font les bailleurs, sa remise en l’état d’origine⁸ ? Est-ce que la valeur d’usage, qui, dans la norme comptable, implique une dépréciation annuelle de la valeur financière accordée à une chose, ne pourrait pas être, à l’inverse, considérée comme un enrichissement ?

On pourrait alors tenter de dresser les contours de ce fonds d’usage, qui, pendant la durée de l’occupation, documenterait les pratiques, les usages à l’œuvre, les investissements et les aménagements réalisés dans le lieu, voire même les montages juridiques, économiques, architecturaux qui y ont été expérimentés. Il raconterait la valeur sociale et sociétale de l’occupation, son rapport d’utilité. Il serait partagé avec les acteurs et actrices clés du projet (propriétaire, collectivités), et pourrait ainsi être mobilisé si le lieu doit être quitté et qu’un rebond est nécessaire. On pourra débattre de la valorisation financière des usages amenés ainsi que du soutien apporté par les collectivités, les administrations et les propriétaires pour faciliter le rebond.

Faisant prévaloir un contrat de confiance avec les acteurs et actrices de l’usage, le bail forain, par son objet singulier, déroge à la règle principale du bail classique portant uniquement sur une chose.

2. La théorie en acte du bail forain

Afin d'expliquer le bail forain par une application concrète, il convient de revenir sur l'histoire singulière de deux projets qui ont permis, chemin faisant, de théoriser puis de mettre en œuvre cet outil juridique.

2.1 La Petite Rockette

Le bail forain se construit, de façon empirique, au travers de cas particuliers et de diverses occupations sur le terrain, qui ont été au début illégales, puis légales. Des pas de cotés à la norme établie qui constituent autant de jurisprudences que d'expériences singulières. Alors que certains projets citoyens, que leur nature expérimentale ou non consensuelle rendait a priori impossibles à monter, voire qui étaient considérés comme bafouant le sacro-saint droit de propriété, de nombreux lieux ont émergé en dehors de toute politique publique. C'est le cas de la Petite Rockette, squat forain des années 2000, à l'origine de l'un des plus grands réseaux de ressourceries et de réemploi francilien⁹.

L'association la Petite Rockette naît en 2005 lorsqu’un collectif investit un bâtiment vacant, propriété de l’État, dans le 11^ème arrondissement parisien. D’abord squat artistique et militant, notamment destiné à offrir des espaces de travail et des logements pour des artistes, à accueillir des permanences médicales et à permettre l’accueil d’urgence des plus précaires, le lieu est vendu par l’État (le ministère des Finances) à la Ville de Paris en 2011. Il fait alors l’objet d’une convention signée avec la Mairie du 11^ème qui autorise l’association à l’occuper de manière temporaire avant le début des travaux de restructuration. Accompagnée, soutenue et relogée par la Mairie du 11^ème dans un second bâtiment, l’association, dont les actions sont ainsi reconnues, bénéficie d’une convention d’occupation du nouveau lieu pour mener à bien les activités qu’elle a amenées avec elle du premier au second lieu où elle s’établit. À défaut de pouvoir proposer un logement à ses usagerEs, faute d’espace suffisant disponible, l’association évolue et crée une ressourcerie pour proposer formations et emplois à ses usagerEs. Depuis 2014, toujours soutenue par la Mairie et d’autres acteurs et actrices institutionnelLEs, la Petite Rockette a investi d’autres locaux à Paris où elle poursuit et développe ses activités. En février 2023, la Cyclette, atelier de vélo coopératif et solidaire créé par la Petite Rockette en 2017, déménagera ses activités dans un nouveau local, obtenu grâce au budget participatif 2021, au rez-de-chaussée d’une résidence étudiante.

2.2 Les petites maisons

Le « Collectif des Petites maisons » s'est constitué, par état de nécessité, dans l'illégalité, avec le souci de loger ses membres et de trouver des ateliers pour ses activités artistiques et solidaires. D'abord en squattant de multiples lieux délaissés dans l'attente de travaux. Puis grâce à son travail, sa crédibilité et à la valeur d'usage constituée par les nouveaux usages qui ont émergé des porteurs et porteuses de projets, le collectif a pu rebondir sur un autre territoire en occupant, cette fois-ci, de façon légale et par voie contractuelle, un immeuble au cœur d'une Zone d'aménagement concerté (Zac), dont le dénouement est alors lointain et incertain. Certes le passage de l'illégalité à la légalité n'a pas été de tout repos; il a nécessité des ajustements et un rapport de force avec des éluEs qui ont finalement accepté l'idée d'un rebond urbain traduit dans un bail forain, administrativement dénommé « convention d'occupation intercalaire ».

Le départ de l'ancien lieu (Paris 12^ème) vers le nouveau (Paris 20^ème) a été organisé précisément pour éviter la déperdition des usages créés avec les porteurs et porteuses de projets de l'ancien lieu. Ces dernièrEs poursuivent ainsi leurs activités sur un nouveau territoire et dans un nouveau lieu de fabrique et entrepreneurial, comprenant une buvette, des événements, des portes ouvertes, un free shop, une ressourcerie, une champignonnière. C'est dans ces conditions que l'expérimentation et l'essaimage des pratiques a pu, par la suite, se poursuivre encore, sur un autre territoire (Paris 16^ème), encore plus propice à la fabrique et à la monstration artistique dans un quartier cossu dépourvu d'espace événementiel atypique, ce qui a paradoxalement suscité l'engouement des riverainEs. À nouveau, le collectif a pu bénéficier d'un outil contractuel légal, qui lui a permis d'occuper une maison bourgeoise vacante, dans l'attente d'une autorisation d'urbanisme purgée de tout recours, lui permettant, dans l’intercalaire, de faire des propositions artistiques et d'expérimenter de nouveaux usages inexistants dans ce quartier.

3. Les principes du bail forain

Le bail forain est ce contrat de confiance, qui peut se conclure oralement par une simple remise de clé ou être plus formalisé pour rassurer unE propriétaire. Il est de cette catégorie de contrat sui generis¹⁰, qui entre dans le champ de l’expérimentation constitutionnelle et législative¹¹ complété par la liberté contractuelle.

Le bail forain repose sur 7 principes :

1. Les acteurs et actrices doivent être identifiéEs et se connaître pour pouvoir échanger. Il s'agit du titré (c'est-à-dire celui qui détient légalement les droits sur un immeuble ou des terres, souvent le ou la propriétaire mais pas uniquement), du ou de la gestionnaire ou de l’opérateur du lieu (collectif d'individus, collégiale ou personne morale très structurée), des porteurs et porteuses de projets qui occuperont les lieux, des usagerEs qui pourront bénéficier des usages dans les lieux et d’autres parties prenantes non définies et informelles.
2. Le préambule raconte l'histoire passée du lieu, par exemple qu'il s'agissait d'une ancienne usine qui a fermé ou d’un immeuble défraîchi vacant n'ayant pas trouvé preneur ou dans l'attente d'autorisations d'urbanisme. Il peut s'agir aussi de terres et de friches abandonnées, qui seront qualifiées de « délaissées ».
3. Le permis de faire constitue l'axe central du bail forain, dont l’objet sera de laisser faire plutôt que de restreindre ou d'interdire. L'objectif de l'occupation consiste à permettre à des porteurs et porteuses de projets l'expérimentation de nouveaux usages¹² et la mixité autour de communs¹³, telle une ancienne université partiellement vacante détournée de son usage premier d'éducation dont les amphithéâtres font l'objet de nouvelles propositions d'usage par les porteurs et porteuses de projets.
4. Le dialogue est instauré tout au long du projet d'occupation temporaire par la mise en place d'outils de communication adéquats entre les porteurs et porteuses de projets, les usagerEs, les éluEs et les riverainEs, qui peuvent prendre la forme d'un comité de suivi et des usages, et permettre ainsi l’ouverture sur le quartier. Ce dialogue peut aussi être suscité par la mise en place d'actions d'animation des lieux avec le quartier, voire la mise en place de temps d'échanges sur un projet d'urbanisme à venir afin de jauger son acceptabilité.
5. La durée du bail peut être déterminée (la date du départ est connue à l'avance), intercalaire (dans l'attente d'un programme déjà connu et défini par son opérateur) ou indéterminée (le programme est incertain ; le ou la propriétaire laisse libre court à l'imagination des usagerEs des lieux, voire à la préfiguration future des usages). Ou comment mettre en adéquation, de façon plus pérenne, ce qu'il conviendrait de construire pour celles et ceux qui utiliseront les lieux. Pour instaurer la confiance entre les acteurs et actrices, les motifs de la fin de l'occupation temporaire doivent être simples, transparents et, surtout, expliqués à l'avance aux fins de permettre l'acceptabilité du départ et le rebond vers un autre lieu, en emportant la valeur d'usage constituée lors de la précédente occupation.
6. La valeur d'usage constituée autour d’un fonds d’usage pendant l'occupation temporaire d'un lieu ne doit pas s'éteindre avec la fin de ladite occupation. Elle doit être mesurée et documentée. Ce qui a été expérimenté et réalisé ne doit pas être détruit lors du rebond ; la valeur d'usage créatrice et intellectuelle de l'occupation précédente devant perdurer ailleurs, de sorte que les projets des porteurs et porteuses soient détachés des murs et se perpétuent, ailleurs, dans d'autres murs. La valeur d’usage pourrait être considérée comme un capital public ou commun, intellectuel et humain et pourrait prendre la forme d’une aide financière et administrative au rebond spatial (subvention compensatrice de loyers, remise d’une compensation, accompagnement pour l’application d’un permis de faire dans les démarches administratives…).
7. Faire « école du terrain » : recueillir et diffuser les enseignements d'une occupation temporaire en la documentant en vue de l'essaimage et du partage des pratiques. Cela peut être réalisé, dans une forme très aboutie, au moyen d’une permanence architecturale¹⁴ et/ou d'une Université foraine¹⁵, ou légère avec le partage des documents clés, des contrats, du rapport d’utilité…

Le bail forain est un des outils qui peut répondre à la vacance, volontaire ou involontaire, des lieux délaissés, au besoin de « faire » des citoyenNEs et des riverainEs, au nomadisme urbain et rural, au cycle de vie et de renaissance des immeubles et des terres, au temps des études qui peut figer pendant de nombreuses années un bien pourtant habitable, à la préfiguration d'un projet d'urbanisme, à la confiance envers un collectif, à la maîtrise d'usage qui place l'usager au cœur du projet, à l'utilité sociale, à la mise à disposition de communs pour les riverainEs. L'occupation temporaire de lieux délaissés a fait l'objet, dans un premier temps, du plus grand scepticisme de la part des éluEs et des collectivités avant d’assister aujourd’hui à un mouvement convergent et à un soutien affirmé en faveur des opérations d'urbanisme transitoire ou intercalaire, comme avec la Charte de l'occupation temporaire à Paris¹⁶.

En somme, le bail forain est un outil qui permet de débloquer des opérations immobilières stoppées, notamment par la conjoncture économique, faisant reconnaître aux promoteurs, publics ou privés, collectivités, l’avantage de baux attachés aux personnes et non plus à la seule valeur commerciale des lieux.